为什么一个繁荣一个萎缩

　　德国房地产业的萎缩是个比较奇怪的现象，至少粗看上去如此。世界报说，在同一个10年里，英国、西班牙、美国等的房价都涨得很快，最高的达10年前的160%。而德国房价却下跌。

　　专家们说了几个原因。Ifs研究所所长斯台凡.约克尔说，主要原因是经济不景气，“实际收入10年来连续下跌，失业人口增加”；安联的房地产子公司Degi的总分析师拜耶勒说，由于德国历届政府都花钱促进给穷人住的所谓“社会房”的建设，使拥有自己的住房这一点失去了吸引力，需求少了，价格自然下跌；他还说了一个原因，在西班牙、葡萄牙和意大利，房地产业得益于其它国家度假人在那里购买度假房，而德国这些年大量吸收的是穷到底的难民；另一个原因也是许多专家说到的，即德国人口呈减少趋势。

　　中国房产业繁荣的因素，归纳起来大概有这么几个：一是，经济繁荣带动全面，老百姓口袋里钱多了，也不怕背债了；二是，银行贷款相对容易弄到，至少比德国简单得多要求低得多；三是，人民币的币值普遍被认为是偏低的，是会不断向上涨的，看好了这个，许多境内境外的人就把钱投到中国房产业里去了，明明知道有很多泡沫，明明知道有很多空关着的房子，但就是看好这个货币因素；四是，中国从“公房社会”转向“私房社会”，这个过程还远远没有结束，还有大量的城市人口需要“自己的天空”；五是，中国的地区差、城乡差非常大，人口城市化也就是说从农村走向城市这个过程可能需要上百年时间才能基本完成，住房的供应对象可以说是源源不绝的。即使美国经济泡沫、房地产泡沫破灭，即使这导致中国经济一定程度上的“硬着陆”，也不一定给中国房产业带来致命的影响，因为中国有个长期积极因素，就是人口转移的因素。

　　经济和人口决定了房产市场，在德国如此，在中国同样如此。中国：经济繁荣让人们有钱买房，人口转移导致顾客资源不断。德国：经济的有限繁荣会导致房地产业有限上扬；不可能成为真正的移民开放国家，人口的减少因而难以阻挡，顾客资源成问题。德国房地产业总的说来现在是价格偏低，会往上走的，这也符合房地产业的普遍规律，但个别大城市好其它地区相对较弱的现象很难改观。当然，也许也可以借一点新兴发达国家的光。在德国的华人已经有不少买了房的，远在中国的中国人也开始对德国房地产甚至农田感兴趣(这几天有消息说，朗朗也在柏林买了房产)。再加上印度等其它国家的因素，对德国房地产业可以起到一定推动作用。

　　稿件来源：德国之声

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