任志强：说说对“房屋空置率”的看法

2010年08月06日 09:47　来源：经济参考报　

　　一家国家级电视台最近连续数天播放了多期多集的房屋空置情况的节目，其中许多是记者们的亲身经历与有录像证明的户外调查，并且媒体有充分的权利将自己的调查做成节目，在更大的视频范围内播出。

　　但我很奇怪的是为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计，却让非专业的媒体记者用非常不专业的方法去“明察暗访”呢？为什么不是普遍的或分区的抽样调查，而是只在特定的某个楼盘进行调查？……记者们完全有理由为自己的非专业能力和人力、财力辩护。但同样，社会也有理由不相信这种非专业的统计与调查，甚至可以认为是有倾向性的进行的调查并故意创造一些概念含糊不清的表象以支持自己想表达的观点。

　　什么是空置？国际上有许多案例可以证明，说明至少有两个定义相对统一的概念：一是按当年的竣工量与销售量计算出的空置，指当年竣工而非销售的库存量，这个空置显示的是一级市场的供求关系。我国的国房景气指数统计中的空置率通常是指这一数据，并显示现房可供销售与期房可供销售之间的差别；二是按全部存量计算出的整体空置率，各国大多用此数据计算整体市场中的供求关系。大多数以一手市场为主的国家多会有两个统计，大多数以二手房市场交易为主的国家则通常以后一个空置率为主统计。后一个整体的空置率是不管租与购而是以是否使用为计算条件的，而前者则是以生产销售或生产类库存概念为计算条件的(类似于工业产品的库存)。

　　但不管是哪一种空置的统计中都没有现行这家电视台报道的这种以个别楼盘为主的调查与统计的方式。因为这种统计没有前两种统计中的任何基础和可比的基数。

　　我还一直奇怪为什么这些记者不去调查北京的世纪城、富力城这种入住时间较长的成熟社区，而要去调查那些生活条件尚未成熟的小区呢？请问又有哪个小区不是在建成之后几年才让生活的配套齐全并使入住率大大提高的呢。

　　我国城镇居民家庭中确实有相当一批有第二居所(包括二套房以上)，这个比例高达9.5%，略高于美国的比例(主要是户籍限制与异地工作条件限制造成的)。

　　如果按城镇家庭户数计算出这些第二居所占有的房屋总量约为2320多万套，其中约1160万套用于出租、偶尔居住和其他用途了，这也是个很大的数量。但要按空置计算则要扣除用于出租和偶尔居住的房屋，就只有230万套左右。这虽然是个很大的数量，但再加上2—3倍的数量也是低于香港的空置率的，低于大多数国家城市中的空置率。

　　假定以香港的城市空置率为标准计算，以北京同样住宅总量为基数，北京的空置房屋约为3 .5亿平方米乘以6.8%为2380万平方米左右。如把各种驻京办事处、驻外流动人员的住房因素计算在内，大约应有3500万平方米空置。同样按记者们调查的情况计算，那么至少要有约35万套以上的住房空置，至少要有8750万平方米以上的新建小区保持40%以上的空置率。大约等于北京6年的住宅竣工小区都保持着40%左右的空置，或者说约有两年以上的全部住宅竣工量没有人居住。而这是不可能的。

　　什么是合理的空置率？香港常年维持着6%左右的空置率，这个空置就像酒店中的入住率一样，如果都在百分之百，那么就会有许多临时要求住宿的人没有了机会。而保持86%—95%的入住率则可解决这个矛盾。这个空置就是酒店中的未入住部分。什么是中储粮、中储肉？这与房屋空置率一样，是个调节市场余缺的必要储备，可以在市场供给紧张时起到调节供给和价格的作用。

　　同样，房屋的空置率也如此。一是在需要时有供给的选择余地，不会发生因工作调动、家庭人口增加等各种原因要置换房屋时缺少选择；二是起到供给增量调节市场价格的作用。如当一级市场供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。虽然这个空置房进入市场的价格已提高了很多，但也会让市场中的供求关系变化，让整体的房屋价格上涨减速。

　　我不否认有第二居所和空置，也不否认有人在炒房或多套炒房，但民众有权选择是把大量的钱存在银行等着贬值还是可以用房子、黄金等实物换成另外一种存在形式。政府可以容忍民众把钱存在银行等着贬值，却不能容忍把钱变成房子抵抗通胀，原因只在于政府将保证社会公平的责任推给了市场，因此空置就变成了极大的社会不公平，就变成了一部分人有房子住还要占有第二套房子空着，而另外一部分没房子住却要看着房价上涨的情况。

　　是的，但一部分人把大量的钱存入了银行，而另一部分人却无钱上学、无钱看病、无钱买房，这与上述情况又有什么分别吗？有人说钱存在银行别人不眼红，以为不会将房价抬高。但实际却是让这些存钱在银行的人用货币贬值的损失为另外一批人作嫁衣裳。那么为什么或有理由要让这些人不能投资住房以增加财产性收入，而只能存钱去减少收入呢？

　　中国人历史上就有将现金变成存房的现象，否则就不会有今天留下来的乔家大院、胡家大院、平遥大院等一系列的大院。同时，作为普通百姓，老一辈也许提前给子女购买了住房，但孩子未婚之前并未居��；为上学做准备会提前买房，为退休做准备同样可能买房，还有调动工作等等的理由都与资产增值相结合成为了买房的理由。这些房子一段时间内成为“空置房”其实并不奇怪，但它们被人家“数灯”、当成房屋空置率中的“分子”被算进了统计数字，倒还真是有点“冤”。

　　媒体还在报道海南省拟对空置房征收闲置税。但一个旅游为主的圣地岂会变成人口常住的地方？本来海南就是个调节南北温度资源差的地区，一年房产半年闲的情况是固有的特征，何来“空置”问题？那么旅游的淡季时，政府是否会对入住率较低的酒店征收闲置的税收呢？这岂不闹出全球性的笑话？

　　用减税提高空置房的出租率是许多国家都有的，特别是二战之后的欧洲、美国一定期限内的短租等。而用加税的方式将空置房挤向市场的却几乎找不到成功的案例，加税的结果大约只会和限制二套房贷一样减少租赁市场的房源、加大税收向消费者的转移，最终表现在房租的进一步提升上。（任志强）

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