理财规划师：选套房子当孩儿养 商铺投资价值高
- 个案资料
郭小姐，外企职员，年收入12万元，单位有公积金和社保公费医疗；先生在民营企业工作，年收入12万元左右，单位有购买最基本的社保及医疗险。
现有一套2室2厅的商品房，银行贷款余额30万元，等额本息还款，月供4000元。2008年全款购买汽车一辆，总价17万元。
现有活期存款25万元，股票账户8万元(亏损20%)；两人均上了万能保险，年保费支出共1.2万元。
家庭月生活支出4000元，加上银行还贷，每月支出8000元左右；每年外出旅游计划1万元；双方父母赡养费用每年3万元。
- 理财目标
1.活期存款怎样合理分配？还清贷款还是投资其他产品？
2.计划在2-3年内购买第二套房产，如何实施理财规划？
- 基本状况分析
郭小姐的理财目标均与银行按揭有关：一是剩余贷款是否结清，二是计划三年内购买第二套房产。
首先来看提前还款。郭小姐采用的是等额本息还款，这种先付息后还本的还款方式本身就不宜提前还款。每月固定的还款额中，利息所占比例是由高到低，而本金所占比例逐月提升。一般来说，等额本息还款时间超过5年，利息也就还得差不多了，郭小姐这4000元月供中绝大部分已是本金，提前还款相当于结清一笔零息贷款，财务上是不划算的。
再看三年内购买第二套房产。从郭小姐提供的收支情况来看，年度结余约9万元，在现有基础上(不考虑增值、增收等其他意外因素)，三年后将持有现金资产60万元，距离购买房产尚有一定缺口，因此动用全部积蓄还清贷款，显然也是不可取的。现阶段郭小姐的主要目标就是如何实现增收并提高投资回报率，为二次购房积累首付资金。
值得一提的是：郭小姐夫妇尚未生育，依现有经济条件，一旦选择购买第二套房，就基本与“丁克”划上了等号，这需要有一定的思想准备。郭小姐夫妇只拥有基本社保和医疗条件，商业保险不足额，未来的养老在很大程度上将依赖所要购买的第二套房产。在“低水平，广覆盖”的社�？蚣芟�，变“养儿防老”为“以房养老”，或许不失为一个不错的选择。
- 理财建议
应急储备金+保险“保底”
按家庭月支出的3-6倍配置5万元应急储备金，其中郭小姐夫妇各保留活期存款5000元，用于应对日�？�。以郭小姐名义申请一张信用卡，并为先生办理附属卡，信用卡与郭小姐的工资卡关联全额自动还款，以便累计积分换领礼品；开立两张三个月定期存单各1万元，用于应急支付；剩余2万元购买货币型基金，兼顾流动性与收益性。
按照“双十法则”(保费为家庭年收入的10%，保额为个人年收入的10倍)来看，郭小姐夫妇的商业保险尚存在一定缺口。但由于近三年有二次购房需求，故建议夫妇二人补充定期寿险或意外伤害险等消费型保险，保额各一百万元。
追加20万股票投资
郭小姐家庭股票账户8万元(亏损20%)，另有存款20万元(已扣除家庭应急储备金)，月节余约8000元，以这样的资金规模和积累条件，要达到三年内购房的目标，资金缺口较大，需要延长积累时间或采取较为激进的投资方式。目前看来，中小投资者能够参与且回报率较高的只有股票投资，这当然也意味着巨大的亏损风险。
近期A股从底部连续反弹，积累了一定的短线风险，可逢高了结获利盘。从中长线来看，只要把握好趋势和个股，严守操作纪律，A股应该会有不错的回报。建议郭小姐将20万元追加投入股市，暂不忙于操作(可先参与打新股)，待大盘回调时再择机建仓。每月节余的8000元中，5000元投入股市，3000元定投货币型基金，预期股票投资年回报率20%，货币型基金年回报率2.2%，三年后郭小姐股票市值72.77万元。
商铺投资价值高
目前房地产正处于宏观调控之中，继“二套房认房又认贷”后，银监会又全面叫停“第三套房贷”，住房贷款的首付和利率不断提高，贷款成本日渐加大，第二套房贷除了期限较长外，已与商用房贷款所差无几，因此建议郭小姐购买第二套房产时，也可以考虑购买商铺，毕竟商铺的投资价值远非住宅可比。
按前面的计算，三年后郭小姐股票市值72.77万元，加上货币型基金13.3万元(其间可再做调整)，定期存款2.14万元，活期存款1万元，合计约89.21万元，可基本满足一套总价160万元小户型的首付需求。
假设按揭政策保持不变：贷款80万元，利率上浮10%，住房期限20年，月供5980元；商用房期限10年，月供9098元。由此可见，按郭小姐当前的收入水平只能满足住房贷款需求，若要购买同等面积的商铺，则夫妇二人的收入还需每年递增10%。（姜龙君 国家高级理财规划师）
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【编辑:林伟】 |
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