改善型置业对传统偏见说不

2010年09月09日 10:16　来源：上海青年报　

　　相较首次置业者，改善型置业由于先前有房在手，资金压力并不大，但往往受传统购房思想束缚，也成为购房大军中的困难户。对此，业内专家指出，伴随着城市化进程的深入，地铁延伸、配套跟进，原先很多区域都发生了翻天覆地的变化，改善型客户打破原有偏见，才是成功购房的有效之道。

　　人群剖析

　　购房预算250万

　　家庭收入状况20000-30000元

　　吴先生和太太结婚5年了，目前孩子也已经3岁了。吴先生一家目前住在闸北的一套90平米的二房中，因为孩子逐渐长大，现有的房源面积显得有些局促，因此想换购一套大面积的房源。吴太太看中的同地段的房源，补差价要百万元，还没有算上该还银行的钱。吴先生表示周边的新房不多，看得上的价格奇高，同地段购置压力过大，因此希望找一个地段稍差，但是品质较高、配套全的区域，这样有了多余的钱还可以再投资，这样的生活才有保障。

　　银行指导合理利用公积金

　　农业银行个贷部工作人员表示，按照估算，吴先生家现有的房子市值270万元，加上此前没有还清的20万，出手后到手250万左右。吴先生要求每个月还贷总额不超过万元，同时有近期再购置一套房源的计划，建议吴先生考虑总价在300万左右的房源，这样一套房子贷款50万，每个月算上公积金，还款大约在4000-5000元。吴先生现有的房子是属于父母名下，现在吴先生以自己名义买，算作首次购房，考虑到吴先生还要再次购置一套一房，那么此次购房可以采用纯商业贷款，享受7.5折优惠，另一套小房源则可以采用纯公积金贷款，利率较低。这样的话，吴先生每个月贷款压力就小很多。

　　行业指导打破传统购房观念

　　同策咨询与研究部主任夏宇表示，说到改善大家都有个共识，就是要向外围区域选择，但是一方面对于要外迁又心存抵触，总觉得这些传统意义上的郊县地区很远，会降低生活质量。这里就要提醒大家要有选择性的判断。目前可以考虑一些老城区，比如南翔、嘉定新城、周康，这些区域虽是传统的郊县，但是正因为如此，周边积聚了成熟的配套，这不同于那些新兴的区域，规划中的配套没有几年，还不成气候，而在老城区所有的配套已经成熟到你无法想象。

　　此外，从内环、中环、外环的概念而言，一些老城区也是环内的优质地段，比如南翔，毗邻中环，开车到中山公园等地仅需20-30分钟，目前那里的公寓房单价在1.8-2万元不等，相比市区的中环便宜不少�；褂兄芸档惹�，也是中外环的地段，11号线开通在即，未来出行也很便捷。总而言之，改善住房如果既要选择大户型，品质楼盘，又不愿意贴补过多的资金，只有识别这些传统意义上的郊县的优势，才能以最少的价格获得最大的舒适度。

　　开发商指导改善型也需考虑升值

　　赢佳策略总经理杨健认为，改善住房也要关注保值、升值的概念，这部分人群起始资金大，选择范围大，但是购房也要更理性，以免跌进高泡沫的区域。建议有两个选择，一类是选择一些被低估的区域，比如以中环画个圈，在东南西北寻找价格低谷，外环也是以此类推�；褂幸焕嘣蚴茄≡褚恍┗�，比如目前有不少项目会促销或者低开，这种地段的项目知名度高，大家都知道好，自然机会有限，就要求购房者出手积极，一般一些新开的房源要求积累人气，首次开盘价格都不高，但是名额很少�；褂芯褪茄≡褚恍┐涡路�，这类社区一般使用不超过5年，设施很新，还是现房，如果运气好还可以找到全新的投资类房源，相比新房，这类房源价格往往更低，不仅可即刻入住还可以为购买者省去租房子的钱，性价比很高。

　　媒体指导先分析，后选房

　　对于改善型群体而言，因为手中资金相对充裕，购房压力比一些首次置业者要小不少。建议对现有住房进行分析，哪些是满意的，哪些是要改进的，带着经验去看新房会比较有的放矢，对一些细节问题也会有认知。其次由于是自住，建议购置一些交房在即或者次新房，这样可以省下不小一笔租金开支。最后，在购房时机上，推荐先买后卖(在首付资金允许的情况下)，这样可以避免因为急于购房追涨，其次也能避免急于出售价格被压低。

　　房源推荐

　　新房推荐

　　普陀桃浦值得考虑

　　新梅置业副总裁张文均认为改善置业者手头资金相对宽裕，可以选择中环甚至地段更佳的区域，在中心区域寻找价格洼地，一些次新房的单价在3万元左右，在北面的虹口、闸北也有不错的总价在300万以下的房子。如果改善客群对面积要求高、社区品质有要求，那么可以适当选择一些靠近中环左右的房源，那里新房源比较多，单价在2-3万元不等，考虑到中环区域的后期供应不断减少，这里的房源比较抗跌，比如普陀桃浦等，都是不错的选择。

　　二手房推荐

　　关注改头换面新高行

　　高行板块与金桥板块隔河相望，目前各项配套正发展、完善之中。板块内生活配套主要集中于高行镇附近，以及轨交6号线站点周边，现有绿地威廉公寓、连城新苑、景源佳苑等标杆楼盘，多数为品牌商所打造，品质、环境均较佳。翔殷路隧道开通后，板块与浦西的衔接度提高，尤其是到五角场商圈十分方便。未来轨交12号线建成并投入使用，还将提高板块的出行便利度，并使生活配套得到进一步完善，与传统印象中的高行相比，已经出现了翻天覆地的变化。

　　21世纪不动产上海锐丰金桥华高分行经理郭益红介绍，绿地崴廉公寓位于东靖路、新行路，紧邻高行镇中心，为06-07年交付使用的新小区，由品牌开发商绿地集团打造，总占地面积达23.5万平米。作为高行板块标杆楼盘，小区以出色建筑品质和优美景观规划而见长，每个院落入口处都设有豪华、舒适的入户大堂，以大理石铺设；并设有大面积中央水景、中央花园和绵延的绿化带，绿化率高达70%。目前，小区周边配套已基本完善，有774、815、843等多辆公交车，也可转车至轨交6号线东靖路站。日常生活方面，有联华超市、农工商超市及农产品批发市场，还有东沟幼儿园、浦东新区华高小学、高行中学、金桥地段医院、高行卫生院等就学、就医设施。

　　上海中原浦东二区总监王凯昀则介绍，目前随着2号线东延伸段的开通，越来越多在张江科技园工作的人士将置业的眼光转向了广兰路站和唐镇站附近。距离塘镇占近15分钟路程的保利金爵公寓更是受到了不少改善性置业者的青睐。2009年底开盘的保利金爵公寓位于浦东唐镇核心生活配套区，是面积近40万平方米的大型高品质生态宜居社区，里面既有联排别墅，又有小高层景观电梯，以目前该楼盘二手房成交情况来看，122平米的三房总价在230-250万之间，是改善性客户不错的选择。周边配套上有大型超市，如家乐福、乐购；又有教育配套，如唐镇小学、唐镇中学；其次还有一些医院、金融配套等。而在交通上，除了地铁二号线，还有一些公交线路可以满足居民出行。撰文周祺瑾李琛

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