楼市统计数据为何找不到北？(4)
我爱我家副总经理胡景晖告诉我们，地税部门及建委制定了地区二手房最低指导价，以确定一个税收标准，即交易合同价格不得低于当地指导价，也是缴税的官方依据。但是随着近一两年北京市房价的一路疯涨，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，像陈女士的刚刚出售的朝阳区这套房子，当地的市场价格已经接近每平米3万，但市场指导价不过才五六千元，最低指导价实际上已经难以起到作用。
胡景晖：从现在各个区域的最低过户价和成交价来看的话，平均的这个价差大概在20%左右。如果要想杜绝这种行为的话，从理论上来讲，那就是把目前政府执行的最低过户价，调整到一个跟市场比较接近的水平。
中国指数研究院院长 莫天全
莫天全：西方方国家在制度上也是做了很多事情，来避免大家有机会来钻这个空子。你比如说他对这个指导价，用这个第三方，中立的第三方，不是用得这个买卖双方，也不是用中介公司，去做这个房屋的评估。就是这个市场的指导价，跟市场的真正成交价是比较接近的。
莫天全认为，提高政府指导价的更新频率，缩小政府指导价与市场价格之间的差异，是解决阴阳合同的最有效办法。此外他还指出，加强与独立中介机构的沟通和合作，让这些机构参与政府指导价的制定和交易规则的设立尤为重要。
莫天全：指导价跟市场价能更及时接轨。我们更新更及时更快一点，这样就是说不给大家有这个机会去做这个阴阳合同，或者说那个空间已经很小了，大家不至于为了一点点小的利益去做这个阴阳合同。
莫天全特别指出，德国的经验值得借鉴。在德国，根据不同地段，不同类型的房产制定的“指导价”具有法律效力，当地所有房地产交易均需按照此“指导价”在一定合理范围内进行。根据德国《经济犯罪法》规定，如果地产商制定的房价超过“指导价”20%，则定义为“超高房价”。购房者一旦发现可以立即向当地法院进行起诉，如果房价不下降到合理范围内，售房者将面临最高50000欧元的�？�。除此之外，胡景晖认为，阴阳合同产生的一个更重要的原因是二手房交易过程中的税收过多，避税自然会成为买方的重要考量。禁止阴阳合同,税制改革才是根本.
胡景晖：减少目前在流转环节过重的税收。增加在多套持有环节的税收，从存量、从大量空置的存量里面增加供应，激活这些目前闲置的房产，让它更多的在市场上出租和出售，既可以稳定房价，又可以平均租金，还能够避免这个资源的浪费。
莫天全：西方国家在保有环节，就是它的物业税比较成熟一点。这样它很多税就归到了保有环节去纳税。我们这个物业税还迟迟没有出台，将来如果说物业税的出台，能减少交易环节的复杂程度，能减少交易环节的税费的话，我相信对抑制阴阳合同的出现还是会有帮助的。
半小时观察
两个月前，北京市统计局发布的二手房均价，由于和中介公司公布的均价，每平米相差了近3000元钱，再次引发了公众对于统计数据失真的质疑。殊不知，这种差距里面，“阴阳合同”起到了很大的干扰作用。实际上，近几年关于楼市的各种统计数据频频打架，其中不能排除各种机构的数据，鱼龙混杂，混淆视听。从1998年中国房地产市场化以来，中国房地产市场始终缺乏一个科学的房价统计体系，房产分类统计一直处于空白状况，需要尽快完善、建立一个分类的、能够科学反映整个房价变动态势的指标体系。目前，北京市统计部门暂停了二手房数据发布，但是各类机构，还有等着买房子的市民，对于这个数据的关注和热情，应该并不会降低。
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【编辑:位宇祥】 |
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