时评：增保障房供给之责不应推给市场

2010年11月08日 13:49　来源：中国房地产报　

　　供需两端频下铁闸，“史上最严厉”的行政手段的确扼住了楼市的咽喉，但若期望市场的长治久安，便不可寄于长期的非市场手段。由此，我们不难理解新政重拳的深远内涵，就是改变房地产业的增长模式，并在遏需求的同时增供给，尤其要增加保障房和普通商品房的供给，以满足低收入群体和“夹心层”的切实居住需求，而其重中之重，便是保障房“大礼包”如何兑现。

　　然而，承载着太多福利色彩的保障房如何能迅速并大量供给的确是摆在各地方政府面前的难题。继本报报道上海将动迁安置房纳入保障房统计后，本周北京的一则新闻同样发人深省。11月4日，北京市国土局在房山两个地块实施“限地价竞公租房面积”的土地新政，然而一块流标，一块低价成交。先不论此“长沟地块”临近河北，是否符合公租房“解决新就业职工等夹心层群体住房困难”的上班族定位，单说这种意图以市场手段解决社会保障问题的手法能否奏效也待商榷。

　　首先，挂牌出让采用的是相对市场化的“招拍挂”手段，竞地企业虽然也应担负社会责任，但其首要目的仍是盈利。设置低价上限固然可防止地王出现，但在一则“上限”不明，二则配建公租房对于商品房产品影响前景不明，相应资源投入却被“分享”、产出难于估算的背景下，指望逐利的企业帮地方政府承担更多社会责任，的确有点“拎不清”。调控新政明确了要增加普通商品房和保障性住房的供给，但这两种住房的供应主体必然有所区分，市场的归市场，保障的归保障，这种打包出让的方式看起来是两全其美之策，却忽略了盈利组织和非盈利组织的本质差别，至少，在类似香港廉租房REITs这类保障开发商利益的举措出台前，很难说市场化的企业会有做保障的根本动力。

　　其次，中央政府给地方政府下达的保障房用地和供给目标十分清晰，而指望着靠市场竞争在供应商品房地块中加大保障房用地的比例，本身就存在悖论。一方面，以此方式增加保障房用地势必会减少普通商品房用地供给；另一方面，此模式算不清保障房用地供给的具体数字，一切只能事后看，如何实现切实的量化控制？

　　再者，目前公租房门槛很高，能满足者基本不属于购房的主力人群，因此，即便增加公租房供给也难以改变住宅产品的供需格局。这就需要地方政府“动真格的”，大力降低公租房等保障产品的门槛，方可剥离出相当的社会需求由购转租，或借鉴某些地区已实施的“共有产权”模式，以减少地方政府的资金压力。

　　事实上两个月前，房山某地块便曾出现过竞标已达上限进而准备竞公租房面积的一幕，结果却是剩下的两家开发商不约而同的退出，致使土地流标。的确，好的初衷不一定有好的结果，为此事关国计民生的重要行业出台政策，需要比保险精算更为审慎的考量，方可让目标一致于结果。

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