- 楼市调控悬念引发机构分歧 地产股估值迷局待解
经历了8个月的调整、25%的下跌之后，房地产板块估值在所有行业中排名倒数第三。2009年地产年报靓丽，2010年业绩也会好看，但调控政策何时结束尚未可知。2010年动态市盈率15倍左右的四只龙头地产股，是昂贵还是低廉，业内众说纷纭。
估值偏低
自2009年7月起，受二套房贷等政策微调的影响，A股房地产板块见顶回落，开始了近8个月的调整，尤其是2009年12月“国四条”颁布、调控政策转向后，地产股更是出现加速下跌。
Wind数据显示，申万房地产行业指数自2009年7月24日达到最高点4396点，此后便开始震荡下行，截至3月16日调整幅度达到25%，而同期上证指数仅下跌10%，深成指下跌11.63%。
申万23个行业中，房地产行业指数120日、60日跌幅均位居第二。四大龙头地产股——万科、保利地产、招商地产、金地集团去年7月底至今调整幅度分别达到35%、34%、37%、30%，今年以来调整幅度分别达到14.15%、11.29%、12.63%、3.52%。
房地产上市公司股价持续大幅下跌，是在年报业绩靓丽的背景下发生的。
截至2010年3月16日，沪深两市共有39家房地产上市公司公布2009年年报，共实现营业收入1508.50亿元，同比增长19.7%；实现归属于上市公司股东的净利润190.67亿元，同比增长46.47%。多家房企净利润增幅在100%以上。
此外，业内人士指出，由于预售制度的存在，2009年大部分合同销售额将在2010年才能结转为营业收入，房地产上市公司2010年的年报将比2009年更为“好看”。
连续下跌的股价也将房地产公司的估值普遍拉低。据Wind统计，截至3月16日，全部A股市场市盈率为29.27倍左右，而房地产板块的整体市盈率为26.05倍，在申万23个行业中排名倒数第三，仅次于采掘和金融服务；全部A股市净率约为4.31倍，房地产板块市净率约为3.17倍，行业排名倒数第四。龙头地产公司市盈率约为19倍，市净率3倍左右。
根据业内预期，四只龙头地产股2010年动态市盈率在15倍左右，地产板块2010年动态市盈率17倍左右。
招商证券分析师贾祖国表示，当前房地产股总体已经处于底部，2008年9月中旬市场最恐慌时(房价已下跌且市场预期该趋势还会继续)股票也达到了最低值。以万科为例，其当时动态PE为12倍(市场一致预期2009年EPS为0.4元)，PB为2倍，保利和招商总体也接近这一水平；目前龙头公司的动态PE大约在15倍，PB在3倍，但当前的房价趋势与2008年9月并不一样。
调控悬念
房地产股的持续下跌主要是由于政策调控导致行业发展趋势及成长空间不确定。
自2009年7月份以来，针对房地产市场的调控政策便层出不穷：除了2009年7月起陆续出台的如二套房贷微调政策、核查捂盘现象、加大土地闲置处罚力度等微调政策之外，国家连续打出的政策组合拳也加大了对房地产市场的担忧。
2009年12月9日，国务院会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此后，国务院相继发布了以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主要内容的“国四条”、“国十一条”等，以遏制部分城市房价过快上涨的势头。同时，国土资源部也连续出台包括“国十九条”在内的土地出让新规，对房地产商的拿地行为进行规范和监管。
在如影随形的宏观调控政策作用下，房地产上市公司股价受到抑制，同时，今年前2个月全国商品房交易量也出现不同程度下降，但价格尚未明显受影响。国家统计局日前发布的最新统计数据显示，2月，全国70个大中城市房价同比上涨10.7%。其中新建住宅售价上涨13.0%，二手住宅售价涨8.5%。
国信证券方焱认为，2010年无论是经济增长还是财政收入，都离不开房地产的拉动和贡献，国家调控将不以伤害行业发展为底线，在两会后政策将趋稳，未来几个月仍将继续执行“国十一条”精神，不会有新的调控政策出台。
中金公司白宏炜也表示，房地产政策大方向已基本确定，后续政策主要以对现有框架补充、修补为主，房地产政策将逐步明朗，超预期收紧的可能性较小。
不过，广发证券沈爱卿表示，国十九条的公布说明细化调控政策仍在出台，未来仍然可能有细化政策出台，比如限制二套房消费的有关政策。如果房地产调控效果不明显的话，不排除行业将面临新的利空政策。
两会刚刚结束之后的3月15日，北京土地市场又显示出过热场面，6宗地块总成交价达到143.5亿元，其中更是诞生了近3万元/平方米的单价“地王”。
机构分歧
在房地产股集体下跌30%后，部分乐观的分析师开始谨慎唱“多”，理由便是房地产板块的低估值优势显现，面临一定估值修复机会。
国信证券方焱在最新的一份题为“放开手脚，布局地产股反弹”的报告中指出，多重因素表明布局地产股反弹的时机已经来临：未来几个月不会有新的地产调控政策出台；二季度楼市销量环比有望逐步改善；房屋供给释放缓慢、开发商“不差钱”，上半年房价仍将“坚挺”；地产股2009年业绩高增长，2010年将更为靓丽；人民币升值预期对房地产是利好。
从去年三季度开始，受政策不明朗因素影响，以公募基金为主的机构投资者陆续减持地产股，去年底房地产调控政策频频出台，基金在地产股上的配置更是达到新低。根据方焱的统计，截至2009年期末，全部基金在房地产行业的配置占其总净值的比例已由2009年中期的6.74%下降至年末的2.98%，占股票投资市值的比例由2009年中期的9.97%下降至年末的4.38%。方焱认为，目前地产股被机构低配将成为布局地产股反弹行情的反向指标，当稍有催化因素出现导致机构略微提高配置比例，即有望触发一波反弹行情。
中金公司白宏炜也认为，目前地产板块走势已经反映了较为悲观的政策预期，股价已反映了2010年房价下跌15%-20%，地产板块可获得一定的相对收益；而在未来通胀和人民币升值趋势下，地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益。
就地产基本面而言，不少人士指出，当前地产行业泡沫主要是供给有限而货币供应量太高，未来供给释放需要时间，加上流动性仍充裕，泡沫的挤压是循序渐进的，行业不会出现大幅调整。
不过，也有谨慎者表示，房价如果出现过热苗头，政府会继续出台调控政策，地产股的高成长性会被抑制，地产股超跌反弹力度不大，持续时间也会有限，地产股的大机会尚未到来。
广发证券沈爱卿认为，从最近三周的楼市成交数据看，成交量有回升态势，但同比数据情况仍不理想。在行业利空政策尚未消化、成交量尚未明确企稳回升之前，建议谨慎投资房地产行业，行业机会主要体现为交易性机会。
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