房地产市场涨声再起 金融业监管力度要松紧适度——中新网
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    房地产市场涨声再起 金融业监管力度要松紧适度
2009年08月28日 11:18　来源：金融时报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　4个月的时间，何锦的资产就增值了80万元，她将这归功于今年3月份那次成功的“抄底”行动。

　　今年3月28日，“西堤红山”一期开盘，何锦便以每平方米15500元的“亲情价”购置了一套新房。3个月后，据该楼盘销售人员介绍，这套房子可以卖到每平方米22000元。今天，这个数字已飙升至每平方米24000元。

　　何锦乐了，房地产开发商也乐了。

　　据北京市统计局7月份公布的数据显示，上半年，全市销售商品房992.9万平方米，同比增长1.2倍，比2007年同期增长14.8%。全市新建住宅销售价格环比连续4个月持续上涨，3月、4月和5月环比分别上涨0.2%、0.4%和0.5%，涨幅逐月加大，即便6月份涨幅有所缩小，也有0.3%的上涨幅度。

　　很多开发商都相信“量价齐升”的状况在短时间内不会改变，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为：“未来两年之内，房价还会持续上涨，高点将不断被刷新�！�

　　中国人民银行房地产统计数据初步显示，2009年5月份，北京地区中资银行人民币房地产贷款余额合计为5147.69亿元，较上月增加254.19亿元。其中，房地产开发贷款余额2512.96亿元，较上月增加202.71亿元；个人购房贷款余额2599.54亿元，较上月增加48.85亿元。面对增加的数字，中国人民银行金融研究所研究员邹平座认为：“金融业怎样支持房地产做好、做强才是我们要考虑的问题�！�

　　中国房地产研究会副会长顾云昌提出，促进房地产市场的健康发展，要靠三个稳定：一是稳定政策，二是稳定投资即稳定供应，三是稳定金融支持。特别是金融支持，它对房地产市场的发展有着举足轻重的作用。

　　在北京乃至全国房地产市场“涨”声再起的大背景下，房地产开发商有何诉求，金融业如何行动才能共同促进房地产市场的健康发展，将是目前亟待解决的问题。

　　房价上涨是因为需求旺盛供应不足

　　中国指数研究院8月11日发布的数据显示，4月份的北京商品住宅成交均价超过每平方米12000元，6月份则突破每平方米13000元，7月成交均价环比上涨9.05%，首次约达每平方米14500元。

　　房地产经纪人魏红宁向记者透露，最近两个月二手房最高价格不断被刷新，目前天通苑的房价已经达到了开盘以来的最高点。

　　杨少锋也证实了这一点，目前四环以内商品房均价为每平方米17000元，而且按照现在的涨势，今年年底就可达到每平方米20000元。

　　“信贷资金的大量投放与房价的直线走高有着必然联系�！蹦骋的谌耸亢芸隙ǖ厮�，而与他持有同样看法的人并不在少数。

　　顾云昌则认为，房价上涨是因为需求旺盛、供应不足造成的，“房价高不是由信贷投入推高的”。

　　6月30日，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的总价、每平方米14500元的楼面价，竞得广渠门15号地，这块地因此成为北京今年总价最高的地块。

　　"出现'地王'的原因就是好地块的土地供不应求。"顾云昌解释。

　　据了解，北京上半年成交地块超过三分之一集中在6月下旬，而且成交地块都是区位环境较好的"黄金地块"。而在成交的土地中，仍有60%是以底价成交的。如今年5月15日，保利以3.8亿元的底价拿下密云17.8万平方米住宅地块，折合楼面地价仅每平方米1220元。

　　"目前土地市场还是'凉'的，这是一个很大的问题。"顾云昌说。

　　商品房供应不足，除了土地供应出现短缺外，资金供应也有一定的问题。

　　顾云昌向记者介绍："大型的国企、上市公司的资金充裕，但还有很多房地产开发商的资金短缺。资金不足必定会困扰生产者的生产。我们过去的政策是控制对开发商的贷款，实际上房地产业一个是买房者的钱不足，但更重要的是卖房者的钱不足。"

　　某开发商向记者透露，很多民营房地产开发商自身经济实力不强，有的自有资金只占整个房地产开发投资的10%左右。

　　邹平座也承认，无论是过去还是现在，在金融政策上，金融业一直大力支持守信誉、效益好的重点房地产企业的发展，支持一批优质房地产公司做大做强。

　　这被顾云昌看作是爱富嫌贫的举动，"谁做得好，我就把钱借给谁，这个不能怪银行。民营企业做得好，我就借给民营企业；国有企业做得好，我就借给国有企业。"

　　金融业监管力度要松紧适度

　　北京房价频繁上涨，违规现象也屡屡出现。

　　荣丰2008推出的特价房所属的一期建于2003年，销售人员告诉记者，之前从未推出过这样的户型。问其原因，该销售人员毫不隐讳地说，开发商有意捂盘，就为了能卖个好价钱。

　　中国银河证券公司研究所执行总经理苑德军说："开发商'捂盘'现象非常严重，这已经成为一个公开的秘密。"

　　有数据表明，7月份北京楼市与6月份相比供应量大幅度下降，预售项目减少了13个，总预售面积下降33.64%，其中住宅套数下降19.62%，面积下降了13.91%，而统计数据显示，期房签约的数据出现微跌，积压的现房中成交量及成交面积都出现大幅度上涨。其中积压现房销售增加43.84%，而且在所有与面积有关的成交数据中除了期房住宅面积微跌5.72%外，其他的面积比值都呈现上涨。这些数据也充分证明了开发商"捂盘"惜售、待涨的动机。

　　业内人士透露，开发商频推新盘但每次推出的新房数量都特别少，试图利用少量多次的推盘策略，等待房价上涨后更大的盈利机会。

　　不仅开发商违规，个人贷款也出现违规现象。

　　顾云昌说，现在出现的情况是一些人本来收入不高，可以贷5000元，开个假证明就变成10000元，每个月基本上不吃不喝才能还本付息，这样的情况可能造成支付能力出现问题，就是说一定要把握住他的支付能力问题。如果在合理的范围内，自己有能力还款，金融机构的支持就没问题。

　　此前，中国银监会明确要求，"二套房"贷款首付须在四成以上，利率在基准利率的基础上上浮10%。但这一政策并未真正得到执行。由于竞争的激烈，部分商业银行不惜降低贷款门槛，变相放松房贷特别是"二套房"贷款的政策规定�；褂懈霰鹨欣�"房贷通"等理财工具，通过全额实施以存抵贷方式，变相大幅降低按揭贷款利率以抢夺客户。

　　邹平座认为，支持房地产信贷发展，一定要强化监管，不断完善相关的金融法规。坚决执行一系列的监管政策，坚决打击各种假按揭、假担保和假抵押。只有房地产信贷合规了，才能保证房地产金融的健康发展。在当前扩大内需的同时，房地产业一些违规行为有所抬头，各有关部门要坚决进行查处。

　　顾云昌提出，可以对"二套房"贷款的执行力度区别对待。

　　第一，对热点城市的有投资需求的购买者要严格执行"二套房"贷款政策。其实"二套房"贷款政策始终没有变，但是前段时间执行力度放松了，在热点城市、投资膨胀的情况下要严格执行"二套房"贷款政策，如果不严格执行，很多投资者就会借助银行的杠杆来撬动其购买力，容易引起房价上升。第二，全国许多城市没有多少房地产泡沫，投资者很少，这个情况下要不要严格执行就要区别对待。建议"二套房"贷款政策也要有不同的执行力度，中小城市没有什么投资者，适当的需求能够把市场拉动起来并没有什么不好，而且只要把握住购房者的支付能力就行了。

　　"虽然现在房价还是比较高，我也有一套住房，但是我还想换一套新一点的，改善居住条件。在顺义，像我这样用于自住和改善住房条件的人还是占了绝大部分。"家住顺义的王女士本身已有一套住房，并全款付清，她目前还想再买一套作为改善性住房，由于"二套房"贷款没有"一套房"贷款的优惠政策多，也让她产生了犹豫。王女士周围很多同事都有和她一样的想法。

　　金融业下一步该如何动作

　　"我恳切希望银行业千万不要骤然收紧房地产信贷，而且要加大房地产信贷的投资。"顾云昌神情十分诚恳。

　　他的理由是，个人贷款拉动了购买力，活跃了市场，形成了购销两旺的局面，所以要保持销售的快速增长，贷款千万不能收紧；对开发商的贷款，只要是银行认为好的开发商，有信誉的开发商，不管是国企民企都应该给予支持。要解决中国房地产市场供不应求问题，只有增加供应量才行。

　　邹平座认为，在风险可控的情况下，房地产金融会大力支持消费信贷的发展，会正视社会各方面对房地产业的呼声，同时也要遵循房地产和房地产金融的客观市场规律。

　　而苑德军有不同的看法，他认为房地产信贷要投向保障性住房。

　　邹平座也认同这一说法，当前中国房地产中存在的很多问题是结构性问题，包括城乡结构、商品房档次结构、商品房与保障性住房结构、房地产企业结构、消费信贷结构等，而目前要做的是支持保障性住房的发展，特别是要加大力度支持廉租房的建设和开发。

　　他提出，在商品房档次上，要增加对小户型住房的投入，增加对低收入人群的住房供给。

　　北京市建委发布了《北京市2009年住房建设计划》，其中显示，明年北京政策保障性住房建设面积基本上占据了半壁江山。今年开工的530万平方米保障性住房，将竣工200万平方米。届时，可以解决21000户居民的住房问题。

　　邹平座认为，当前房地产金融在总量上要执行适度宽松的货币政策，促进房地产行业健康、有序发展，只要房地产行业龙头抬起来了，其他各个行业就会较快得到恢复。金融�；臃康夭�，也将由于房地产的复苏而走出�；�，这点应该看到。

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【编辑:位宇祥】
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