- 房价为何这样高？ 房价由开发商制定而不是市场
不止一次听人说：房地产业是国民经济的命脉，任何力量都不可能坐视这个产业衰败，所以房价大跌不仅不可能，而且也不可忍。每当听到此类观点时，我总不免很困惑：是什么原因使得房地产业变得这么重要了呢？
持此类观点的人总能说得头头是道：什么房地产业能拉动多少GDP了，能带动多少相关产业了，如此云云。其实都不是理由，难道发展经济就是为了GDP，就是为了拉动越来越多的产业？用“命脉”一词解析经济的人，应该知晓一些中国古典文化，但在如何理解经济发展的意义或目标上，显然缺乏中国古典思想的支撑。我们的先人在科学技术手段非常落后的情况下之所以能发现宇宙的规律，就是因为悟到了“天人合一”的道理，既然天与人遵循同样的规律，那么，懂得了人自身的规律岂不就懂得了宇宙的规律吗？可惜，如今这样的方法论与哲学思想很难在我们的科学研究中看到了。
如果无从理解宏观经济应该追求什么，不妨先看看作为宏观经济的基本因子——微观个体的运行规律。上世纪50年代，从事企业资产结构研究的学者告诉我们：企业经营目标是追求市值最大化。所谓市值，就是企业的交易价值，实际上就是企业价值的外在表现。宏观经济虽然不能交易，但它也有个价值问题，它的形成机制与企业价值的形成应该是一致的。从这个意义上理解，宏观经济的追求目标也应该是其价值，而非总量，或者结构(其实，谋求产业结构调整的目的也是为了提高宏观经济的价值)。
从价值的形成机制看，提高效率是价值之本，任何刺激经济发展的根本动力都该体现在“高效率”这个关键词上�；赝康夭�，有什么证据证明其效率高于宏观经济的平均水平呢？如果证明不了，那就不能说房地产业拉动国民经济，更不能用“命脉”这样的词汇给它定位。
事实上，没有确凿证据证明房地产业的高效率，却有数据让人为这个产业的效率而忧虑，低出售率、高空置率，从产出和效用两个层面都反映出上述忧虑是有道理的。吸引了最大比例资金和最大投入热情的产业效率令人忧虑，整个经济的价值提高又怎能不受此拖累呢？
当然，这里也确实存在着两难。从上世纪90年代日本和今天美国的经验教训看，房价一旦出现雪崩式下滑，的确引发很多严重问题，但任由房价不适度的上涨又会加剧泡沫破裂，这种恶性循环到底是不可逆转的规律，还是市场机制不完善的恶果，至今没有明确结论。从中国的现状看，这样的两难的确不是一朝一夕能够解决的，但我们是否因此就可以用“国民经济命脉”这样一个没有证据的结论把它掩盖起来呢？
更重要的是，即便这个结论真的成立，我们是否应该用这个结论来袒护目前的高房价预期呢？我对中医理论知之甚少，但一般大众都知道的常识是“通则不痛”，既然把房地产业看成是国民经济的命脉，那么这条命脉的特征应该是“运通”，而不是“阻滞”。
房价今天之所以这样高，既不是供求均衡的结果，也不完全是预期推动所致，因为这两种力量全都是动态的过程，一个动态的过程是由买卖双方的动态博弈来实现的。反观当前的房地产业，从用地成本开始开发商就以一个静态的利润指标做底线，价钱标在这个位置上，买者接受也是它，不接受也是它，大不了我把房子囤积起来不卖罢了，反正我就卖这个价。于是我们看到的是有房地产开发商制定的房价，而不是由买卖双方力量博弈所形成的。这么一看你会发现：这条所谓的“国民经济命脉”一来是掌握在少数人手中，二来已经被不合理的房价形成机制所“阻滞”，如何让它激活国民经济的条条经络？
假如我们非要把房地产业打造成“命脉”(虽然命脉不是打造出来的)，并将国民经济的命运寄托在它身上，那么科学的做法应该是打通这条脉络，而不是阻滞。打通房地产脉络的方法可以多种多样，但关键“穴位”只有一个，那就是“闲置物业税”，向不能顺利进入市场渠道，依然囤积在开发商或者炒房者手中的房屋征税，这一方面可激活整个房地产市场，激励高效率的土地使用权，另一方面也能逐步减低市场预期，缓解盲目推高房价的非理性压力。
但长期以来，总有人在物业税问题上有意无意地混淆概念，把针对房屋囤积的“闲置税”说成是针对所有人的征税，从而造成一部分不明真相者的反感情绪。在此，我再重申一次：针对房价难题的“闲置物业税”，只针对房屋囤积，不针对普通购房人，因此不会伤及普通购房者的利益。但也有人对技术上的可行性表示怀疑，限于篇幅，今天没法过多讨论，但有一点必须说明：穴位找到了，总有办法打通，就算现在技术上有困难，治病的医理不会因此改变。更何况，技术上的困难，难道比起经济�；睦鸦挂舐�？ (田立 作者系哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长)
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