央行于9月27日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号)，对第二套房贷款实行提高首付和利率的政策，使升级置业的自住者以及投资者的贷款初始成本及利息成本均出现显著上升。虽然实施细则尚待制定，但业内专家指出，该调控政策和加息一样，改变人们的心理预期，使利率风险成为购房决策中的一个主要衡量指标。在高房价下，房贷新政无疑正在从首付和按揭两方面削弱人们的住房购买力，进而加重楼市的观望气氛。

　　新房：整体销售出现回落

　　由于央行近期加大力度控制流动性过剩，宣布各商业银行对购买第二套房的个人执行“首付款最低4成，贷款利率为基准利率1.1倍”的新标准。目前各银行陆续实施新标准后，对准备购买第二套房的普通购房者抑制明显。上周京城楼市未能延续节后放量升势，出现小幅回落。

　　上周商品房签约环比降19%

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计，10月15日-21日，京城楼市商品房销售未能延续前一周升势，整体出现回落，有再次重回低迷之势。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，10月15日-21日商品房销售套数3525套，环比前一周下降19%。期房网上签约3727套，与上周相比，下降15%。其中期房住宅签约套数为3096套，环比前一周，下降19%。现房销售也呈现小幅回落，但现房住宅销售套均面积环比前一周出现明显上涨。其中现房网上签约821套，与前一周相比，下降24%。现房住宅签约套数为429套，环比前一周，下降22%。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明指出，京城楼市未能延续节后放量升势，出现小幅回落。首付提高但房价并未出现下降，未来京城楼市的销售走势，仍可能持续低迷。

　　不同类型项目影响不同

　　自从央行、银监会下发提高第二套房的首付成数后，不同类型的项目表现出不同的销售状况。记者调查了不少在售的项目，发现不同类型的项目受到的影响不同。

　　中高档房受到的影响很大。因为不少人购买这些项目是为了住房升级，改善生活条件，可是房贷成数提高，让贷款压力增大，不但不能提高生活质量，反而下降了，所以有些人选择退房。据记者调查，政策发布后，位于清河的某项目还特意为此召开了会议进行讨论。该区域的房子基本都是在10000元/平方米-20000元/平方米之间，属于政策影响比较大的项目。据位于该区域的某项目的销售人员透露，最近确实有退房的。另外，位于朝阳北路的部分项目也出现了退房的情况，退房的原因也是因为房价比较高，贷款成数提高后压力过大。

　　据记者调查，位于亚奥板块的某中高档楼盘有订房人陆续开始退房。据销售人员介绍，目前该楼盘已经接到了11户退房申请，其中9户的理由都因为是第二套房，房贷政策变化带来的资金压力太大。位于百子湾的沿海赛洛城则出现了退订的现象，但是暂时还没有退签的。

　　另外，据中大恒基不动产营销郭女士表示，他们代理的一些项目中，已经陆续发通知给那些尚未办理完房贷的业主，凡是购买第二套房的，即便是已经签了合同的，贷款没有办下来的也要补交首付。这就使得不少购房人因为资金压力过大，而不得不选择退房。

　　另一方面，价格非常高的和价位较低的房子基本都没受影响。位于国家森林公园北侧的世茂奥临花园，目前在售均价已经达到了27000元/平方米，并且大部分是多次置业，但是业主首付成数都比较高，所以基本没有退房的。据其负责人介绍，有两个业主因为延期交房款，要求他们退房，可是业主就是不退。另外还有不少的一期业主，因为觉得前排的房子更好，就又买了。位于回龙观的东亚上北中心，十一期间推出景观楼座4号楼，半个月内销售千余套，也没有出现退房的。

　　二手房：整体受政策冲击不大

　　北京二手房市场是以刚性的自住需求为主，投资性比例仅占12%左右，而359号文主要冲击的是贷款购买多套房产的投资者，对于自住性需求其实影响不大。由于各大银行对第二套房的界定存在着分歧和不一致，在实际的操作中，消费者可以根据不同的情况规避第二套房的严厉政策，因此，新政的冲击力受到了明显的减弱。

　　成交量小幅下降

　　由于各大商业银行对于第二套房的界定有自主权，而且各大银行均是在国庆长假后才陆续出台细则；因此，截至10月22日，十一后至今的半个多月的市场状况应该说反映了359号文对市场的初步作用。

　　据“链家地产”统计资料分析，十一后的半个月，二手房成交量与9月同期相比仅下降了2.6%；同时，房源挂牌量上涨了12.5%，客户登记量上涨了3.6%。实际数据反映了政策并没有使市场产生震荡，成交量仅出现微降。另外，由于央行对第二套房的界定形成了三大基调；也由此引发了相应的市场变化。

　　房源量出现一成左右的上涨，表明随着调控的深入，房产投资风险逐渐增加，投资者对于房价的心理预期因此出现了一定的下调；这样，部分投资者开始选择出售房源以规避风险；从而增加了市场可售房源。另外，客户量出现了小幅上涨，则反映出两大现状：一是目前市场的需求仍然旺盛，客户需求并没有受到实质性的影响；二是部分客户选择暂时观望，使得客户量涨幅趋缓；因为如果没有提高首付款，按照北京市二手房的成长速度以及金九银十的旺季推动，客户需求量与房源量应该能够保持一成以上的增长；客户量涨幅趋缓说明部分客户在新政后选择观望态度，而这种观望态度将会延长部分交易的成交周期。

　　公积金贷款成交量上涨

　　国庆假期过后，央行、银监会确定了界定第二套房的三个基调：公积金不列入第二套房考虑范围、已结清原贷款且再贷款购房的仍可视作第一套、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房须算作第二套住房。由于第二套房的界定剔除了公积金，因此使用公积金贷款的消费者出现了一定的上涨。

　　据“链家地产”统计资料分析，十一过后的半个月，公积金贷款面签量与上月同期相比上涨了11%；公积金贷款成为许多贷款购买第二套房消费者的首��；部分消费者原本觉得公积金贷款手续比较麻烦，办理时间相对较长，并不打算选择公积金；但是新政出台后，这部分消费者经过衡量，都做出了申请公积金贷款的选择，因为相比商贷首付及利息的显著增加，办理公积金虽然麻烦一点，时间长一点，但也是值得的。

　　由于公积金本就有低息的优势，特别是在频繁加息的情况下，公积金与商贷利率的差额不断扩大；加上今年以来公积金最高贷款额度提高、流程优化、担保费率下降等措施出台，公积金贷款正逐渐摆脱办理步骤及时效冗长的诟��；而公积金成为第二套房贷的避风港后，公积金贷款成交量上涨成为必然；这种区别对待的政策将会使得选择公积金贷款的消费者不断增加。

　　提前还贷者增多

　　央行对第二套房的三个基调中，已结清原贷款且再贷款购房的仍可视作第一套；因此，许多购买第二套房的消费者，在没有公积金贷款的情况下，为了避免第二套房严厉的政策，只能把第一套房出售或者是结清第一套房的贷款。

　　据“链家地产”统计，十一过后的半个月，同时登记卖房及买房的消费者显著增加，同比上涨了两成左右；这是因为，以往部分消费者往往有一套小户型，出于置业升级的目的需要购买一套大户型用于自��；由于房价持续上涨，这部分消费者并不急于卖掉小户型，而是用于出租“以房养房”；但是359号文出台后，这部分消费者购买第二套房面临着提高首付和利率的政策；为了筹集第二套房的首付，这部分消费者只好把手中的小户型先行出售，或者通过提前还款、转按揭等方式把原小户型贷款还清。

　　投资型买家减少

　　记者从21世纪不动产了解到，10月的第二周，投资性购房比重从以往占总购房的16%至18%下降到13%；而自住购房的比例达到了87%，成为近两年来北京自住用房购买比例最高的一周。

　　目前投资类型当中酒店式公寓和写字楼在新政推出后下降明显，分别下降11.7%和9.8%。目前一些热点区域望京、方庄、CBD地区购买第二套住房比例也出现了较为明显的下降。据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示，目前望京地区购买第二套住房比例环比下降10.3%、方庄地区下降8.4%、CBD地区下降最为明显，达到15%左右。

　　“我爱我家”副总经理胡景晖认为，二手房贷首付比例提高对炒房有一定的抑制作用，因为炒房人几乎都是通过大量的贷款来实现资金运作的，而所需支付的比例一旦提高，资金链必然紧张。

　　(记者 赵丽萍)