随着房地产市场的不断发展，市场上提供给消费者的精装修楼盘越来越多，国家也提倡开发商最好向消费者提供装修房。然而，伴随着精装修房屋给业主带来便利与舒适的同时，也带来了不少烦恼，如房屋装修质量低劣、房屋装修价值与购房时相比大幅缩水等。面对大量的精装修房，消费者如果不留心，就会落入开发商精心设计的精装修陷阱中。市民在购买精装修房屋时应注意哪些潜在风险？精装修房屋装修价值约定是否有效？如何确定房屋装修价值？如何索赔等相关事宜本报将为您一一解答。

　　　　精装修房缩水

　　　　业主起诉赔偿

　　王某购房时与售房单位约定，室内装修费用为300万元。但在入住后，该市民发现房屋装修费用仅有80万元左右，远远低于双方约定的300万元装修价值，遂向法院提起了诉讼。日前，本市南开区人民法院经审理后，一审判决售房单位补偿王某装修价值缩水差额214万元。

　　2006年11月28日，王某与售房单位签订房屋认购协议，购买坐落于南开区的一套别墅，房屋总价款为1176万元。由于该房屋被售房单位作为样板间使用，由售房单位进行精装修，双方约定房屋装修费用原价值为300万元，经双方协商一致，另收104万元，王某同意将该房屋用作样板间。2007年12月份王某入住后，发现房屋装修根本不值300万元，很多地方与设想不符，王某以售房单位存在欺诈应按《消费者权益�；しā返�49条的规定，向法院提起诉讼，要求售房单位双倍赔偿。售房单位认为，其收取的104万元系设计咨询费用，并未收取王某的装修费用，并提供相应的委托设计合同及发票等相关证据。在庭审中王某向法院提起了对涉讼房屋装修价值进行司法鉴定申请，经法院委托的司法鉴定机构鉴定，涉讼房屋室内装修工程含税总造价为85万余元。

　　一审法院经审理后认为，双方关于房屋装修价值300万元的约定合法有效，售房单位主张的王某支付104万元系设计咨询费用，与王某支付的104万元的装修费用系同一笔款。经法院委托的鉴定机构鉴定，房屋装修的价款为85万余元。合同一经成立，双方应全面严格履行各自义务，售房单位未按认购协议约定全面严格地履行装修价款300万元的义务，与约定装修价值相差214万余元，违反了约定，造成了王某的损失，应按《合同法》承担违约责任，故判决售房单位补偿王某装修价值缩水差额214万元。

　　　　销售单位承诺

　　　　装修价值有效

　　市民在购买精装修房屋时，部分售楼人员为实现销售，向市民承诺房屋的装修价值，这样的承诺是否有效？天津允公律师事务所乐宜东律师说：这样的承诺是完全有效的。从精装修房屋买卖合同形成的角度讲，这是其要约的内容之一，也就是说销售单位承诺的房屋装修价值，是市民购买房屋的重要条件之一，通俗地讲，如果销售单位承诺的房屋价值与实际价值不符，市民就有可能不买该房屋，双方的合同也许就不会形成，所以说，销售单位的承诺是完全有效的。

　　乐律师认为，在实际的合同签订中，往往并没有关于房屋装修价值的约定，如将来产生纠纷，市民很难举证，所以说，市民在购房过程中应该尽可能将销售单位承诺的房屋装修价值文字化，列入合同补充条款中，这样就会避免很多争议。本案中，之所以双方未对房屋装修价值300万元产生争议，是因为双方对房屋装修价值有明确的书面约定。

　　　　装修价值缩水

　　　　鉴定机构鉴定

　　市民在入住精装修房屋后，如果对房屋装修价值产生异议，认为与销售单位承诺的价值不符，如何来确定装修价值是否缩水，缩水多少？

　　乐律师说，市民在入住后，可通过对选用材料、人工费等进行评估，亦可请从事装修相关工作的朋友来评估，如果确定房屋的装修价值确实与销售单位承诺的装修价值差距很大，可与销售单位沟通，共同委托专业从事工程造价的相关部门进行鉴定，如销售单位拒绝协商，亦可向法院提起诉讼，在诉讼的过程中提起鉴定申请，通过法院委托相关的司法鉴定机构鉴定。

　　需要注意的一点是，并不是鉴定机构的鉴定结果比销售单位承诺的装修价值低就一定会获赔，要考虑一个正常的商业范畴内的差价，比如说，约定装修价值10万元，鉴定结论为9万元，本人认为就很难获赔。具体到本案来说，双方约定的装修价值300万元，鉴定价值为85万余元，很显然，已超出了正常商业范围内的价格波动。

　　　　设计费用收取

　　　　双方事先约定

　　设计咨询费用是否包括在装修费用中？乐律师说，这取决于双方的约定。众所周知，设计是装修过程中必不可少的一部分，通常而言，先有设计后装修。在实际的装修操作中，主要存在着两种情形，一是设计与装修是分开的，一般情况下双方是需要签订设计合同的，这样设计咨询费用就会独立于装修费用之外；第二种情形是设计与装修是由一个单位负责的，一般情况下是免费设计，有偿装修，这也是现今装修市场中经常采用的方式。双方有特别的约定除外。

　　当然，设计费用的收取必须符合相应的标准。

　　　　律师提醒

　　　　购房实用更重要

　　“千万不要被花哨的样板间冲昏了头脑�！本菀晃蛔ㄒ等耸拷樯�，在精装修样板间，设计师通�；嵩诿盘�使用彩绘玻璃做一个很漂亮的吊顶，里面安装一组照明灯，大概有100瓦至150瓦，看上去非常耀眼、华贵。而实际上，根据内行人经验，对于一个面积大约只有5平方米的门厅来说，用这样高亮度的照明灯源是否有必要？一般消费者不会考虑到，甚至会对这个设计颇为赞赏。

　　围绕着精装修房屋价值缩水问题，乐律师认为，消费者在购买精装修房时，应该把住宅的实用性放在第一位，在看样板间时尽量把那些起干扰作用的小零碎环节去掉，并且要多想想自己的生活，看看自家到底需要什么，同样板间相比，如果摆放上同样的设备，房间的情况会怎样等等，用这样的办法对精装房进行全面考察。和开发商签订与住宅装修有关的合同条款以及附加条款当中，应该详细地注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸。(城市快报 吴彬）