宏观经济刚刚见底 房价为何创下新高？——中新网
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    宏观经济刚刚见底 房价为何创下新高？
2009年07月18日 17:17　来源：证券日报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　编者按：房地产业虽然没有被列入“十大产业振兴规划”之中，但其复苏速度却远远快于列入规划的十大行业。目前，很多城市的房价达到甚至超过2007年水平，地王再次频频出现，开发商又开始捂盘，二手房成交量井喷……在宏观经济刚刚见底的情况下，应该如何看待再创新高的房价呢？

　　从“冬”一步到“夏”：房地产非典型季节更迭　　

　　市场的表现总是不以人们的意志为转移。

　　自1998年住房改革以来，经历了10年高速发展的我国房地产市场，在其顶峰时期的2008年前后，受国际金融�；瘸寤饔跋�，迎来成长历程的第一个“寒冬”，业界谓之“拐点”；当地产大佬人心惶惶草木皆兵的时候，市场又悄然越过了这道坎儿；而当购房者和投资客对“小阳春”犹疑不定之际，楼市复苏的嫩芽却倔强疯长，迈入“初夏”季节。

　　往后看，此次房地产非典型季节更迭或已实现；但是往前看，房地产市场的结构调整远未完成。

　　复苏嫩芽倔强生长

　　尽管地产大佬对于去年“寒冬”可能心有余悸，但这种记忆事实上是短暂的。今年3月份以来，我国房地产市场迎来一波“小阳春”行情，复苏迹象的出现甚至早于正式列入国家振兴规划的十大产业。眼下，房地产显然进入了“初夏”行情，复苏嫩芽倔强疯长。除了各地房地产投资普遍企稳回升，北京、上海、广州、深圳等重点城市交易活跃，以银川、西宁、兰州为代表的一些二三线城市新建住房销售价格同比涨幅较大，其中银川甚至连续第六个月涨幅位居全国首位。

　　根据国家发改委和统计局发布的最新调查数据，2009年6月份全国房价首次出现自2008年11月以来的同比上涨。同时，全国房价环比实现连续四个月“飘红”，且涨幅逐月增大。

　　数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。从地区情况看，6月份新建住房销售价格同比上涨的城市有34个，环比价格上涨的城市有63个；同比价格下降的城市有36个，环比价格下降的城市仅有两个。

　　我国房价环比涨幅在2007年7月达到最高值，其后持续回落，2008年8月正式进入负增长。直到今年3月，全国房价环比涨幅实现“由负转正”，其后涨幅逐渐递增。

　　近期以来土地交易市场更是“地王”频出，可以看做市场复苏的另一个风向标。在北京，中化方兴以40.6亿元的总额、1.45万元/平方米的楼面价竞得广渠路15号地块，成为北京楼市成交总价和楼面单价的“双重地王”；在厦门，世茂房地产击败万科、紫金矿业等对手，以30.2亿元的价格竞得一幅“地王”地块，比底价高出约50%；在武汉，万科以7.27亿获武汉光谷24万平方米地块，较起始价溢价九成，创下自今年上半年以来武汉土地市场居住类用地挂牌成交价新高。

　　从去年下半年开始，整个房地产行业经历了从成本上升、房价下降、销售迟缓，到开发企业资金危急、土地流拍的重重考验。一时间，房地产业坠入“寒冬冰窖”，大佬们的“拐点”、“百日剧变”等论调盛行，业界人人自危。

　　对于房地产冬季的寒冷，没有人比地产大佬们的体验更为直接和深刻了。事实上，至少到2009年春节前，地产大佬们还不敢想象，此轮�；芄坏玫饺绱搜杆俚幕�。现在回过头来看，当时很多深陷流动性困境的大型房地产开发商，实际上已经是濒临破产了。据媒体报道，包括富力地产、绿城中国等多家年销售额过百亿元的业界巨鳄，去年年底时的账面现金存款只够维持一个项目的资金投入，只有区区不到20亿元。一些负债率和资金成本偏高的开发商，不得不急寻债务重组之计，以避免被债权人清算的命运。

　　结构调整未完成

　　发端于美国的次贷�；徊讲窖荼�，酿成席卷全球的金融风暴，最终严重冲击了全球实体经济。以出口为导向的中国经济难以独善其身，外部需求急剧下滑，并随之引发一系列的连锁反应，比如投资缩减、消费萎靡等等。

　　宏观经济陷入困境，作为国民经济重要支柱的房地产行业，对拉动固定资产投资增长和“保八”的重要作用凸显。千钧一发之际，政策调控的有形之手终于行动了。2008年11月，国务院出台了一系列的刺激房地产政策，如减免交易环节税收、适当松绑二套房贷政策、降低按揭贷款利率等。这些政策对房地产市场成交量迅速回升起到了重要作用。

　　不过，随着世界经济形势的进一步恶化，为刺激房地产投资，政策随后进一步加码。

　　2009年5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中将保障性住房及普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，商品房最低资本金比例则下调至30%。

　　除了上述一系列针锋相对的行业政策，适度宽松的货币政策也力挺楼市回暖。从一定程度上说，正是市场上泛滥的资金带来的“温室效应”，使得“冬天”的时间没有预料的长，也没有预料的冷。

　　站在2009年中的节点，此次房地产“非典型的季节更迭”或已实现，但是可以肯定的是，房地产市场的结构调整远未完成。比如中国房地产研究会副会长顾云昌就一针见血地指出，这一轮调整并没有充分洗牌。

　　由于政府逐渐加大住房保障体系的建设，梯级化的住房消费市场正在形成，将对中低档商品房市场形成强烈冲击。因此对于房地产企业来说，市场环境已改变，其核心竞争环节将从土地、资金等的资源竞争，转变为品质、成本等的产品竞争。不过，很多房地产企业似乎并未充分认识到这一点，没有制定清晰的战略。(记者 熊 欣)

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高温津贴数年未涨 尴尬了谁
直隶巴人的原贴：
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