需求：中心城区局部市场可能供不应求

　　总体购房需求成交量将逐步上升，泛城预计2006年全年增量市场需求可达2000万平方米，少于新增供应量700万平方米；一、二手市场整体需求可达3500-4000万平方米左右，仍然供大于求，但中心城区局部市场可能出现供不应求。

　　市政基础设施及生活配套的不断建设完善将极大地带动住宅市场，如已确定2006年开工的重大建设项目轨道交通10、11号线、苏州河整治三期工程以及几条道路越江工程等。这种带动效应可分为两方面：其一，直接改善其周边区域环境，带动区域住宅市场发展；其二，相关动拆迁工作将带动配套及动迁住宅的成交，使得整体市场也将受益。

　　外来高端需求将成为高档住宅市场的重要消费力。2005年1-10月吸收合同外资金额达115.62亿美元，同比增长15.6％，其中第二产业吸收合同外资金额有所下降，但第三产业吸收合同外资58.43亿美元，同比增长46.4％。海外投资稳步增加，其中第三产业比例增长迅速，这将增加上海就业人口以及人均收入，为住宅市场提供坚实的需求基础。其中相当部分企业高层享受住房补贴，且其中有公司允许将房租补贴转为房贷补贴，将带动上海高档住宅市场发展，特别是居住氛围成熟、具有浓厚文化积淀的区域更是受到海外人士的欢迎，将直接受益。

　　部分2005年购房需求将推迟到2006得到实现。同在住宅市场中，投资需求与购房需求是部分重合，或者说难以有效区别的，因此以打击投资、投机为目的的调控政策难免影响到一定自住需求。2006年随着政策环境的稳定，观望气氛将逐步转淡，带动部分潜在需求转为现实需求。

　　鼓励住房消费符合我国经济发展要求，将是国家长期执行的政策方向。从宏观角度来说，国家鼓励消费的政策将在一个比较长的时期内持续，其中住房需求是重要的内需，且房地产业对其他相关产业具有较强的关联带动效应，在国家经济发展中发挥着重要的作用。预计未来的宏观政策将继续鼓励自住消费的宗旨，对住宅消费发挥利好的效应。

　　自住需求将是主体，预计2006年全年需求可望达到2300万平方米，不同区域供求形势将有较大差别。在上述因素综合影响下，自住消费市场将在2006年有长足的发展。事实上，2005年第四季度住宅交易较二、三季度明显回升，已恢复到日均成交500-600套的水平。预计2006年市场还将继续逐步回暖的趋势，到第四季度市场交投活跃程度将会高于2005年第四季度，但不会超过2004年末的水平，全年市场需求可望达到2300万平方米。

　　在市场日渐理性的发展过程中，区域差异将会越来越明显，地段及楼盘自身品质等宜居因素将成为决定楼盘价格的关键因素。因此中心城区的宜居板块及个案将可能出现供不应求局面，反之在供应集中、配套相对不够完善的区域则需求有限，住宅销售将会面临较大压力。

　　价格：调整幅度不超过7%

　　2006年上海整体市场价格仍有下降空间，平均价格估计在7400元/平米左右，中心城区部分区域或板块住宅价格有望小幅上升。

　　专家预计2006年住宅价格在一、二手市场共同作用下，将呈“锯齿形”下滑走势。就区域来看，由于地段的稀缺性，中心城区住宅价格的总体走势将不会下调，而是会延续目前的“锯齿形”上升走势。其中配套成熟居住氛围良好的板块更将受到自住客欢迎，价格走势将看涨。

　　从整体市场来看，将延续2005下半年供大于求的态势，但随着供应结构的改善及自住需求的启动，供求差额将会逐步缩小，预计价格将呈“锯齿形”下降走势。上海一、二手住宅价格相互影响，2004年二手房价格的不断拉升带动一手住宅价格上升；而2005年随着宏观调控的逐渐深入，一、二手住宅价格都有所回调，但都在第四季度逐步回稳或降幅趋小，特别是自7月份开始，中心城区一手住宅均价已经呈“锯齿形”上升走势。

　　成交均价与实际价格变动趋势并非完全一致。报告中所指“实际价格”并非均价，而是去除结构性影响后的价格，是价格指数的概念，两者具有本质的区别。就均价而言，2005年12月份住宅成交均价6238元/平方米，较2005年1月份下跌31.9％。但若考虑第四季度成交结构发生的巨大变化，实际价格跌幅为3.6％，属于比较平稳合理的状态。

　　由此，降幅将不会超过5％的预计是指实际价格跌幅，而不是均价，但即便考虑均价，预计跌幅也将不会超过7％。2005年第四季度配套住宅成交量达246.27万平方米，占同期住宅成交量的43.5％，12月份配套住宅更是占到半壁江山，在此基础上，预计2006年配套房成交比例将处于2005年第四季度及12月份水平之间，即可达40％，因此综合成交结构的变化以及实际价格的变动，全年均价跌幅预计不会超过7％。（唐海力）

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