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宏观调控不能“包治百病” 应多管齐下同治理(2)

2006年05月17日 14:43

  多管齐下治理房市

  “要消除市场失灵和市场局限性对房地产经济的影响,建立有效的房地产市场经济机制,应采用渐进的改革模式,不断改善市场生态环境,这是保证宏观调控有效性的基础!闭馕灰懈呒堆芯咳嗽敝赋,当前的房地产市场无法建立起一个自足均衡的系统,因为企业无法通过现行的法律与经济政策形成明确的预期,导致经济行为的无效率与短期化。

  认为当前的宏观调控仅用市场手段就可以解决的想法,是行不通的。因为市场建设是一个自发的、漫长的过程,不会在短期内起作用。因此,还应采取有效的总供给管理措施,调整需求结构,通过完善公平的法律手段和政府科学管制手段如房价管制、投资准入限制、高税率抑制房地产企业,补助普通购房者等,来消除市场失灵的问题。

  此外,政府应加快由主导建设型政府转向公共服务型政府的转变,尽快建立住房保障体系,理顺中央和地方政府之间的关系,创新政治体制,完善对地方政府和官员的考核体系。

  “具体到金融政策的调控,我认为应该调整信贷结构,加强房地产金融体系的创新!彼赋,应该对过度集中于房地产业的信贷结构进行调整,加大对其他行业有发展前景的中小企业的融资支持,建立有效的信用体系,优化信贷结构,有效规避房地产金融风险。

  日前,央行副行长吴晓灵在住房金融体系国际研讨会上强调,中国的住房改革经过20多年的探索,初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象,需要深化改革加快发展。

  对此,这位银行高级研究人员也表示,改革住房金融体系已经势在必行,积极进行金融创新是其中的重点。

  “首先是房地产的资产和资本市场的创新。比如产品可以进入资本市场,资本市场则可以进一步加剧与国外的融合!彼赋,其次,应该减少间接融资,增加直接融资,实现融资渠道的多元化,加快国际化、全球化的步伐。比如,适当增加外资银行、国外基金在房地产开发融资方面的比重等。

  第三,发展房地产金融的远期交易市场,用房地产证券化取代预售制度,分散金融风险。

  第四是房地产金融制度和技术、产品的创新,可以通过引进外资银行或中外合作的方式创新。

  “必须强调的是,针对房地产的宏观调控并非仅靠金融政策的调控就能一蹴而就,需要房地产业各相关政府部门相互沟通、协作,联手调控!彼赋,去年宏观调控没有取得十分理想的效果,部分源于政府部门的配合存在问题。这是日后宏观调控应该引以为戒的。

  正常下跌,但不能暴跌

  “调控的目的是挤出房地产经济泡沫、控制稳定房价!苯魅衔,北京的房地产市场肯定是存在泡沫的,对于泡沫潜藏的金融风险,银行比较担忧。但银行的处境也十分尴尬:一方面房价高,房屋销售不理想,如果开发商低价销售房屋,可能导致资金链出问题,银行会受到牵连;另一方面,如果开发商强撑房价继续上涨,房地产泡沫不断膨胀,一旦破灭,银行将遭受巨大的金融;。

  “像上海房价那样的正常下跌,银行能够承受得起,但不愿意看到暴跌!苯鞅硎,目前银行对于住房按揭仍然保持发展的态势,对于单纯的开发贷款则显得特别谨慎,尤其对于预期会出现资金问题的开发商已经开始更加关注。

  他告诉记者,北京目前已经有一些开发商的资金链趋于紧张,此次加息更加重了开发商的资金压力。商业银行应适时关注此类开发商的资金状况。(谢丽佳)

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编辑:王菲】
 

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